不動産の住み替えには購入資金以外にもさまざまな諸費用が発生！ | 東京23区の土地・戸建て・マンション購入｜モリモト・トラスト

転勤などを理由に自宅を売却して新しい住宅を購入する場合、住宅そのものの購入費用以外にも、税金や手数料などのさまざまな費用が発生します。想定外の大きな支出となると、生活を圧迫する可能性もあります。そこで、この記事では、住宅の購入費用以外の諸費用について解説していきます。



●売却にも購入にも費用が発生する
住み替えとは、現在の自宅を売却して新しい住宅を購入することをいいます。つまり「売却」と「購入」という2つのことを行うことになるので、費用や経費も売却と購入それぞれに関連するものが発生します。

売却時の費用と、購入時の費用について、それぞれ確認していきましょう。

●不動産売却時に発生する費用

まず、自宅の売却時に発生する費用には、主に以下のようなものがあります。


●不動産会社への仲介手数料
多くの場合、自宅は不動産会社に仲介をしてもらって、売却します。買い手が見つかったら、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。上限ではあるものの、ほとんどの不動産業者がこの手数料の計算方法で設定しています。

後述しますが、仲介手数料は、不動産の購入時にも発生します。


●印紙税
不動産の売買契約書には所定の金額の印紙を貼る必要があります。たとえば1,000万円超～5,000万円以下の契約の場合は1万円の印紙税となります。(2026年3月31日までの軽減措置)


●抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンを組んで購入した自宅を売却する場合、売却時には法務局で抵当権抹消の手続きをする必要があります。住宅ローンを金融機関で組む際、金融機関は購入する不動産を担保にお金を貸しています。これから売却しようとする不動産が、登記簿上の話とはいえ、担保に設定されていると不都合があるので、担保の設定から外す手続きが必要となります。この手続きのことを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記には、登録免許税という税金が発生し、不動産1つにあたり1000円かかります。土地と住宅の抵当権を抹消する場合は不動産が2つなので、2000円かかります。抵当権抹消登記は、自分でも行えますが司法書士に依頼する場合は別途2万円程度の費用がかかります。


●住宅ローンの繰り上げ返済手数料
不動産を売却する際には、住宅ローンを完済しておく必要があります。本来の予定よりも期間を繰り上げて返済する場合には、手数料が発生します。窓口で支払うよりもインターネットバンキングで支払う方が手数料は安価です。


●自宅を売ったときに利益があれば所得税が発生
自宅を売却すると数百万から数千万円といった大きな金額を手にすることになります。そのため「所得税がかかってしまうのではないか」と心配になるケースもあるでしょう。所得税はその名の通り「所得」に対してかけられるものです。

不動産売却における所得は、売却価格から、購入時の費用（取得費）や売却時の経費（譲渡費用）、そして特別控除というものを差し引いた金額のことで、この計算によって得た数値が、マイナス（赤字）であるならば、所得税は発生しません。

また、マイホームのような、自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合には、特別控除として最高3,000万円まで差し引くことができます。これにより、不動産所得が3,000万円まであれば、所得税は発生しなくなります。


●新たに不動産を購入する際に発生する費用

続いて、新たに不動産を購入する際に発生する主な費用を紹介します。


●仲介手数料
売却時と同様に、不動産会社を通じて物件を購入する場合は仲介手数料がかかります。金額の計算方法は売却時と同様で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となります。仮に同じ不動産会社で売却と購入の両方の仲介をしてもらったとしても、売却と購入それぞれに仲介手数料が発生します。


●印紙税
売却時と同様に、売買契約書に貼る印紙代がかかります。また、住宅ローンを結ぶ際の契約書にも印紙税が発生します。


●住宅ローンに関する費用
金融機関で住宅ローンを組む際の手数料として約3～5万円かかります。金融機関によっては「融資額の2.2％」などと設定してあります。

また、ローン保証料といって住宅ローンの連帯保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用が設けられていることがあります。金額は多くの場合、借入金額1,000万円あたり20万円ほどです。これは金融機関側がリスクを減らすためのものですので、仮に支払いができなくなったとしても契約者にとっては、残債を返済する相手が金融機関から保証会社に変更されるだけで、引き続き返済の義務は継続する点は誤解しないように注意してください。
また、前記の「融資額の2.2％」を金融機関に支払った場合、ローン保証料はかからないことがほとんどです。


●所有権移転の登録免許税
売却時の登記費用は抵当権の設定を抹消するためのものでしたが、購入時の登記費用は、不動産の所有者を、購入者である自身に移す「所有権移転登記」にかかるものです。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額に特定の税率を掛けた金額」で計算されます。固定資産税評価額は、自治体が広さや立地などの項目を考慮し、金額が決まります。3年に1度見直しが行われます。

不動産購入の場合の登録免許税の税率は土地が2％、建物が2％（新築の場合は0.4％）で、それぞれの固定資産税評価額に対してかけられることになります。

＜登録免許税の計算例＞

・売買で取得した土地が1,000万円、建物が500万円の固定資産税評価額の場合
登録免許税は、土地に対して20万円、建物に対して10万円、合計30万円となります（中古物件の場合）。

所有権移転登記は、買い手である自身だけでなく売主も関わることなので、ミスのないよう司法書士に依頼するのが一般的です。また、住宅ローンを組んで購入する際は、司法書士が所有権移転登記を行うことがローンを組むための条件となっていることがほとんどです。

所有権移転登記に対する司法書士への手数料は約4～10万円です。


●不動産取得税
不動産を取得した（購入した）ことに対して発生する税金です。計算には固定資産税評価額が用いられ、税率は土地が・建物ともに4％です。


まとめ
不動産の住み替えについて発生する主な費用について紹介しました。不動産の売却や購入を、それほどひんぱんに経験するケースは多くないので、予想していなかった費用発生に困ってしまうことがあります。今回紹介した費用以外にも、引っ越しに伴う費用など、さまざまなものが発生します。住み替えを行う際は、あらかじめ発生しうる費用について知り、準備を整えておくことが重要です。ぜひ今回の記事をお役立てください。

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