不動産の売却で契約不適合責任に注意しておかなければならない理由とは | 東京23区の土地・戸建て・マンション購入｜モリモト・トラスト

不動産を売却するときに理解しておきたい名称の1つが、契約不適合責任です。
2020年4月に、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更された民法改正。
以前より売主の責任が重くなったため、内容をしっかり理解しておくようにしましょう。

不動産売却でも重要な契約不適合責任とは何か

 

不動産の売主に求められる責任

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任が新たに施行されました。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない場合に売主に求められる責任のこと。
売却する不動産の内容で契約書に記載されていない部分があると、売主が責任を追及されてしまいます。

買主に認められる権利

一方、買主には以下の5つの権利が認められます。

・追完請求：改めて完全な給付を請求できる権利
種類・品質・数量などが契約内容と違う場合、追完請求で完全な給付を請求できます。

・代金減額請求：追完請求への対応がない場合に代金減額を請求できる権利
売主が修補に応じない、あるいは修補が不能な場合に代金減額を請求できます。

・催告解除：追完請求に応じてもらえない場合に契約解除できる権利
代金減額請求でも納得がいかなければ、契約を解除して購入代金の返還を要求できます。

・無催告解除：契約の目的を達しないとき限定で契約解除できる権利

・損害賠償請求：履行利益を含む損害賠償を請求できる権利
売買契約が履行されていれば債権者が得られたであろう利益を失った場合にも、損害賠償を請求できます。

特約による免責

契約不適合責任は、契約当事者が合意した特約が有効であるという任意規定です。
売買契約書で売主が負う責任の範囲や期間を決めておく、責任を負いたくない部分を契約書に記すといった工夫をすることで、免責を多くすることも可能です。

不動産売却における契約不適合責任の売り主側の注意点

 

契約不適合責任の通知期間を設定

売買契約書で契約不適合責任の通知期間を設定しておけば、買主から長期間にわたって契約不適合の責任を追及される心配がなくなります。
一般的なのは3か月間ですが、売買の当事者が合意すればもっと短い期間に設定することも可能です。

契約不適合責任の免責を細かくピックアップ

面倒なようですが、契約不適合責任では免責したい部分をすべてピックアップして契約書に記載する必要があります。
抜けがないよう、注意しておきましょう。

代金減額請求権の有無をチェック

不動産の買主が個人の場合、代金減額請求権を与えない契約書にするのが一般的です。
契約解除などができなくなる代金減額請求権の安易な行使を防ぐためです。
売主が不動産会社の場合は代金減額請求権が記載されるため、どちらの記載がされているかチェックしておきましょう。

設備は対象外とする

契約不適合責任では、住宅の設備は対象外としておくことをおすすめします。
住宅設備には故障や不具合がつきものですから、設備について契約不適合責任を追及されると売買取引がスムーズに進行しません。
買主に、全部免責の了解をとって契約書に記載できればベストです。

 

まとめ

契約不適合責任が施行されてから、売主は不動産の売買契約書に細部まで目を凝らしておく必要が出てきました。
関連の法規にくわしい不動産業者と相談して、契約書をチェックするようにしましょう。
私たちモリモト・トラスト株式会社は、豊富な情報と知識でお客様の住まい探しをサポートいたします。
ぜひお気軽にお問い合わせください。